При использовании подземного пространства в гражданских целях необходимо принимать решения, касающиеся направлений его освоения в городе в целом и его районах, размеров платежей за пользование ресурсом, компенсаций ущербов и других показателей, требующих, стоимостной оценки. Тем не менее данный ресурс является достаточно сложным и, несомненно обладая реальной стоимостью, чаще всего не оценивается. В связи с этим необходима разработка методики его оценки, позволяющая учесть широкий спектр факторов и являющаяся достаточно простой.

Существует большой опыт оценки природных ресурсов и недвижимости, рассмотренный в разд. 1.3. Однако он не учитывает особенности использования рассматриваемого вида ресурсов для размещения гражданских объектов. В частности, то, что, с одной стороны, ресурс обладает рядом специфических свойств (в силу подземного расположения), и, с другой стороны, — для корректности принимаемых решений он должен быть полностью сопоставим с территориальными ресурсами и поверхностными объектами недвижимости гражданского назначения. Кроме того, отсутствует практический опыт его оценки. Возникают трудности с определением Доходности данных объектов и выделением части дохода, относящегося к подземному пространству. Для решения данной задачи следует комбинировать методы экспертной оценки, позволяющие учитывать свойства ресурса, и методы оценки недвижимости, которые дают возможность сопоставить его стоимость со стоимостью других объектов недвижимого имущества.

В ранее проведенных исследованиях были выявлены основные укрупненные показатели, определяющие исходное состояние при создании подземного объекта, и их влияние на основные показатели оценки объектов, представленное в виде соответствующих зависимостей, построенных с применением метода экспертных оценок (разд. 3.3). На их основе можно рассчитывать поправки к стоимости ресурса для различных значений исходных показателей (рис. 13—18).

Рис. 13. Поправка на численность населения

Поскольку оценка поправок получена в баллах, она должна быть приведена к денежному выражению. В этих целях путем анализа стоимости подземных объектов недвижимости выявляется максимальная и минимальная годовые стоимости подземного пространства по конкретному направлению и соответствующие им наилучшие и наихудшие (применяемые) условия. Это позволяет учесть уровень цен, существующий в данное время в данном городе. Таким образом, для применения методики достаточно двух вариантов объектов с известной стоимостью.

Рис. 14. Поправка на среднедушевой денежный доход

Рис. 15. Поправка на плотность населения

Рис. 16. Поправка на удаленность от центра города

Рис. 17. Поправка на глубину от поверхности

Рис. 18. Поправка на количество пользователей

В дальнейшем, при накоплении опыта наилучший и наихудший варианты объектов могут корректироваться.

Пример оценки с использованием описанной методики случая размещения паркинга в подземном пространстве Москвы приведен далее. В табл. 14 приведены исходные данные для расчета.

Коэффициент ценовых условий для описанных данных составит 48:руб/м3 в год в расчете на 1 балл:
Исходя из этого, для варианта паркинга в Москве в районе с плотностью населения 10 тысяч чел/м2, удаленностью от центра города 0,5, на глубине 6 м, с количеством пользователей 700 человек стоимость подземного пространства составит 496 руб/м3 в год:

Таким образом, с учетом основных особенностей использования городского подземного пространства в гражданских целях и опыта оценки природных ресурсов и недвижимости разработана методика стоимостной оценки подземного пространства. Она основана на экспертной оценке и результатах анализа известной стоимости отдельных подземных объектов недвижимости. Это позволяет учесть основные факторы, характеризующие исходные условия и ценовую ситуацию в конкретное время, в конкретной местности для различных направлений использования подземного пространства.